Trang chủSep_Path.pngDịch vụ luật sưSep_Path.pngTài sản thế chấp ngân hàng và tranh chấp thủ tục thanh lý tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp ngân hàng và tranh chấp thủ tục thanh lý tài sản thế chấp

Thứ tư, 12/07/2017
95

Vay vốn ngân hàng thông qua hợp đồng thế chấp tài sản sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi người vay không thực hiện hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, trả lãi theo hợp đồng. Với kinh nghiệm thực tế luật sư xin đưa ra các phân tích và quy định pháp luật mới về tài sản thế chấp, cầm cố và thủ tục thanh lý tài sản thế chấp của ngân hàng cùng các rủi ro pháp lý liên quan đối với người vay.

Tài sản thế chấp ngân hàng và tranh chấp thủ tục thanh lý tài sản thế chấp

Quy định mới về thế chấp tài sản và thanh lý tài sản thế chấp

Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp, cầm cố tài sản và thanh lý tài sản thế chấp bao gồm 11 Điều từ Điều 317 đến Điều 327, cụ thể:

1. Thế chấp tài sản: được hiểu “Đó là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp); tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu khi ngân hàng ký Hợp đồng thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng cần chú ý, việc cầm giữ tài sản thế chấp nên thỏa thuận với bên thế chấp giao cho người thứ ba quản lý mà không để bên thế chấp cầm giữ trách trường hợp bên thế chấp lại dùng tài sản đó thế chấp cho đơn vị khác. Việc thỏa thuận cho người thứ ba cầm giữ tài sản thế chấp cũng đảm bảo việc bảo quản tài sản được tốt hơn, đúng quy trình hơn đối với những tài sản thế chấp là hàng hóa trong các kho đông lạnh hoặc các tài sản thế chấp cần phải có quy trình bảo quản nghiêm ngặt theo yêu cầu của nhà sản xuất. Việc thỏa thuận giao cho người thứ ba cầm giữ tài sản thế chấp, ngân hàng cùng với bên thế chấp và người thứ ba cần ký Hợp đồng về gửi giữ tài sản trong đó phải nêu đính danh tài sản được gửi giữ là tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng và khi bên vay không trả được nợ và theo yêu cầu của ngân hàng thì bên nhận cầm giữ tài sản thế chấp phải giao tài sản cho ngân hàng xử lý thu hồi nợ.

2. Tài sản thế chấp: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp”.

Đây được coi là sự thay đổi lớn nhất của Bộ luật dân sự 2015 và hoàn toàn khác biệt so với BLDS 2005. Quy định này đã làm tăng tính đảm bảo của tài sản thế chấp và phần nào đó đảm bảo an toàn cho việc nhận thế chấp của các ngân hàng.

Bộ luật dân sự 2015 đã bỏ hoàn toàn quy định về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai, theo đó, đối với tài sản hình thành trong tương lai không được coi là tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự 2015, do vậy, khi xem xét cho vay và nhận thế chấp tài sản, Ngân hàng cần chú ý để tránh việc thực hiện khi luật không cho phép.

 

Tranh chấp phổ biến trong thủ tục thanh lý tài sản thế chấp ngân hàng

Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, các tổ chức tín dụng luôn xây dựng hợp đồng mẫu theo hướng khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các tổ chức tín dụng được toàn quyền chủ động thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ thuộc vào ý kiến của bên thế chấp cũng như bên vay. Cũng theo thỏa thuận tại hợp đồng, với phương thức xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá, các tổ chức tín dụng được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan đến phương thức xử lý tài sản thông qua đấu giá bao gồm xác định giá khởi điểm, bước giá, giảm giá, lựa chọn đơn vị đấu giá, lựa chọn đơn vị thẩm định giá… Tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa vụ thông báo với bên thế chấp tài sản theo quy định tại điều 300 Bộ luật dân sự. Vậy giả sử trong thông báo có xác định thời điểm sẽ tiến hành thanh lý tài sản thế chấp thì đó có được coi là mốc thời gian để kết thúc việc tính lãi theo hợp đồng vay vốn hay không? Đây là một dạng tranh chấp rất phổ biến mà có những khách hàng khi liên hệ luật sư trình bày rằng khoản lãi quá hạn ngân hàng thông báo họ phải trả rất lớn trong khi hai bên đã thỏa thuận thanh lý tài sản để chấp dứt nghĩa vụ của hợp đồng vay từ rất rất lâu rồi.

 

Nghĩa vụ trả lãi và thời điểm chấm dứt nghĩa vụ trả lãi khi tài sản thế chấp bị thanh lý

Thông thường thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng về lãi vay thường quy định như sau: “Tiền lãi sẽ được tính từ khi Bên vay nhận nợ vốn vay cho đến khi Bên vay thực tế thanh toán hết toàn bộ dư nợ cho Bên ngân hàng, không tính ngày trả nợ”. Đọc điều khoản khách hàng đều cảm thấy bình thường nhưng cụm từ “thực tế” trong điều khoản này đang là cái bẫy đối với Bên vay nếu tài sản thế chấp bị thanh lý. Bởi quy định này đồng nghĩa với việc thời điểm kết thúc việc tính lãi là thời điểm đã thanh lý xong tài sản đảm bảo và tiền được hoàn trả về ngân hàng. Vậy trường hợp tài sản đảm bảo không thể thanh lý, hoặc ngân hàng cố tình chậm thanh lý tài sản thế chấp thì Bên vay sẽ cam chịu khoản lãi quá hạn trong suốt thời gian chậm chễ của ngân hàng? Luật sư phân tích để mọi người thấy được mỗi điều khoản của hợp đồng vay vốn đều cần được nghiên cứu và đàm phán cụ thể với ngân hàng nếu không muốn bị các rủi ro về sau.

Công ty luật SP

Tổng đài tư vấn pháp luật về hợp đồng 19006196

Đ/c: Tầng 5, tòa nhà 227 Nguyễn Ngọc Nại, Thanh Xuân, Hà Nội