Trang chủSep_Path.pngHợp đồngSep_Path.pngĐiều kiện hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

Điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

Thứ năm, 22/02/2018
310

Việc pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích, sự tự nguyện và hình thức của hợp đồng mới có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở. Tránh tình trạng một trong các bên chủ thể lợi dụng bên chủ thể kia để nhằm trục lợi. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự. Vì thế, để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì hợp đồng đó cũng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của một hợp đồng dân sự nói chung được quy định tại Bộ luật Dân sự.

Điều kiện hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

Theo đó, điều kiện để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực bao gồm:

Điều kiện về chủ thể hợp đồng mua bán nhà

Chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự. Tức phải có khả năng nhận thức và điều kiển hành vi. 

Điều kiện về nội dung hợp đồng mua bán nhà

Các chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở phải thỏa thuận, xác lập nội dung của hợp đồng mua bán, cũng như mục đích của hợp đồng không trái các quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội (điểm b khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự). Nếu hợp đồng mua bán nhà ở có nội dung và mục đích vi phạm các điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội thì hợp đồng này sẽ vô hiệu. (Điều 128 Bộ luật Dân sự ).

Điều kiện về quyền giao kết hợp đồng mua bán nhà

Về việc giao kết, xác lập hợp đồng hoàn toàn do ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng bị coi là xác lập thiếu yếu tố tự nguyện nếu thuộc một trong năm trường hợp sau:

+ Hợp đồng giả tạo: Hợp đồng lập ra nhưng không phản ánh đúng bản chất quan hệ đích thực giữa các bên chủ thể, thể hiện ở việc xác lập hợp đồng để che đậy một giao dịch khác hay một hành vi trái pháp luật của một bên chủ thể.

 + Hợp đồng được xác lập do nhầm lẫn: Nhần lẫn là trường hợp không có sự thống nhất giữa ý chí với sự bày tỏ ý chí. Theo đó, những gì thể hiện ra bên ngoài dưới dạng cam kết, thỏa thuận không phản ánh đúng những điều mà chủ thể đã biết và mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng. Bộ Luật dân sự 2005 chỉ xem hợp đồng bị nhầm lẫn và vô hiệu khi thỏa mãn 3 yêu cầu: Có sự nhầm lẫn về nội dung, sự nhầm lẫn đó là do hành vi có lỗi (vô ý) của bên kia, sau khi bên bị nhầm lẫn đã yêu cầu bên kia cho thỏa thuận lại nội dung của hợp đồng mà không được bên kia chấp nhận.

+ Hợp đồng xác lập do bị lừa dối: Lừa dối là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứa ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó (Điều 132 Bộ Luật dân sự. Theo qui định này thì hành vi bị coi là lừa dối nếu có dấu hiệu:“Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

+ Hợp đồng xác lập bởi sự đe dọa: Đe dọa là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình. (Điều 132 Bộ Luật dân sự). Chủ thể đe dọa là một bên tham gia hợp đồng hoặc bên thứ ba có liên quan đến hợp đồng hoặc được hưởng lợi từ việc xác lập hợp đồng đó. Người bị đe dọa là người buộc phải xác lập hợp đồng trái với nguyện vọng đích thực của mình. Hành vi đe dọa phải là hành vi trái pháp luật và mục đích đe dọa phải nhằm buộc bên bị đe dọa ký hợp đồng trái với nguyện vọng của

+ Xác lập hợp đồng trong khi không nhận thức, điều khiển được hành vi: nếu một trong các bên khi tham gia vào quan hệ hợp đồng tại thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình như đang trong tình trạng say rượu… thì giao dịch của hợp đồng dân sự đó sẽ bị vô hiệu.

Điều kiện về hình thức hợp đồng mua bán nhà

Về hình thức của hợp đồng mua bán nhà: Hình thức của hợp đồng phải bằng văn bản và được công chứng chứng thực. Hình thức của hợp đồng bằng văn bản là hình thức ngôn ngữ viết được trình bày trên một chất liệu hữu hình nhằm thể hiện một nội dung xác định mà người ta có thể đọc, lưu giữ và bảo đảm được sự toàn vẹn nội dung đó. Cụ thể tại Điều 450 Bộ luật Dân sự thì hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở được quy định như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”